Реконструированные объекты: оценка совокупности обстоятельств вместо формальных критериев
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области рассматривает иск ООО "Компания “Тропические фрукты”" (КТФ) к администрации губернатора о признании права собственности на два реконструированных объекта нежилого назначения в Колпино. Спор связан со строками нежилых зданий на улице Севастьянова: складом площадью 7,7 тыс. м² и хранилищем на 2 тыс. м².
Эксперты отмечают типичные ошибки бизнеса, приводящие к таким спорам. Часто компании реконструируют арендованные участки без надлежащего изменения договорных условий, что квалифицируется как самовольная реконструкция. Это влечёт серьёзные последствия: необходимость проведения сноса или восстановления первоначального вида, утрату оборотоспособности объекта. Распространены также нарушения, связанные с отсутствием надлежащих прав на участок, нарушением требований земельного законодательства и недостатком необходимых разрешений. Против бизнеса в таких процессах действует слабая подготовка исковых материалов, попытки узаконить объект постфактум и игнорирование технической и правовой базы.
Александр Белов, адвокат Юридической компании "Иммунитет", указывает на специфику таких споров: бизнес обязан доказывать безопасность объекта и соответствие нормативным требованиям. При этом суды требуют судебную строительно-техническую экспертизу, расходы на проведение которой несёт сам истец. Этот процесс требует значительного времени и финансовых затрат без гарантий успеха, поскольку судебная практика в данной сфере неоднородна.
По мнению Белова, ситуация для бизнеса улучшилась с принятием постановления пленума Верховного суда РФ в декабре 2023 года. В этом документе закреплено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не препятствует сохранению объекта: необходимо оценивать совокупность всех обстоятельств дела. Однако суды встают на сторону бизнеса, только если заранее устранены выявленные нарушения и имеется экспертная оценка.